Förvaltningsberättelse 2023

Styrelsen och verkställande direktören för Aktiebolaget SigtunaHem avger följande årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2023. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusentals kronor (tkr). Uppgifter inom parentes avser föregående år.

Information om verksamheten

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har AB SigtunaHem valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen och återfinns på bolagets hemsida sigtunahem.se samt i dokumentet Hållbarhetsrapport & Årsredovisning 2023. Företaget har sitt säte i Sigtuna.

Verksamheten

AB SigtunaHem är Sigtuna kommuns bostadsföretag. Företaget äger och förvaltar bostäder och lokaler i Sigtuna kommun. Företaget har sitt säte i Sigtuna. Aktiekapitalet uppgår till 38 422 tkr, där samtliga 38 422 aktier har lika röstvärde och lika rätt till andel i bolaget. Bolaget är medlem i Sveriges Allmännytta, FASTIGO (Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation), Fastighetsägarna och HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening).

Styrelser, revisorer och VD

Nedan redovisas ordinarie och ersättande styrelseledamöter med angiven partitillhörighet samt revisorer med aktuell tidsperiod för uppdraget.

Ledamöter

Erik Langby (M), ordförande
Kjell Holmgren (M), vice ordförande
Per-Olof Eurell (KD)
Fredrik Brodin (C)
Ronnie Lundin (S)
Annika Nilsson (S)
Ulrik Wallström (S)
Anneli Henrikson (M)
Rein Lallo (L)
Niklas Andersson (V)
Gert Höglund (SD)
Ulrika Sköld, Arbetstagarrepresentant
Kaj Larsen, Arbetstagarrepresentant t om 2023-11-30

Ersättare:

Stefan Karlsson (M)
Camilla Lindström (M)
Christer Forssman (SfS)
Benny Olofsson (S)
Ebrahim Nikkah-Dehkordi (S)
Karolina Windefalk (MP)
Pontus Karlsson (SD)
Jens Eriksson, Arbetstagarrepresentant
Veronica Ytterberg, Arbetstagarrepresentant fr om 2023-06-13

Revisor:

KPMG AB
Huvudansvarig revisor Cecilia Kvist, auktoriserad revisor
Lekmannarevisor Anders Lässman (S)
Lekmannarevisor ersättare Marcus Brixskiöld (M)

VD:
Göran Langer

SigtunaHem vill tacka alla styrelsemedlemmar och revisorer som avgick vid bolagsstämman 2023-04-19.

Marie Axelsson (S), ledamot
Rein Lallo (L), ersättare
Peter Fredriksson (M), ersättare
Mattias Broman (M), ersättare
Gabriella Widinghoff (SfS), ersättare
Annika Nilsson (S), ersättare
David Grahnquist (V), ersättare
Sören Sundh, ersättare
Steffen Oxenvad (S), lekmannarevisor
Mats Söderberg (L), lekamannaresvisor ersättare

Fastighetsbestånd

Vid årsskiftet uppgick den ägda och förvaltade bostadsoch lokalytan till 341 579 m² (345 467 kvm). Bostadsbeståndet uppgick till 4 779 (4 802) lägenheter, varav 8 bostadsrätter (590 m²) i Bostadsrättsföreningen Södergatan. Bostadsrätterna säljs i samband med avflyttning eller genom erbjudande till aktuell hyresgäst.

Uthyrning

Marknadsläget har varit fortsatt bra med stor efterfrågan på våra bostäder. Omflyttningen ligger 2023 på 12,1 % (12,4 %). Av den totala omflyttningen var 1,6 % (2,1 %) inom vårt bestånd. Tack vare ombyggnadsprojekt och nybyggnation har vi kunnat erbjuda hyresgäster en omflyttning inom beståndet vilket då har påverkat vår omflyttningsgrad. Vakansgraden för bostäder är 2,0 % (3,5%) och förklaras främst av tomställning på grund av omdaningen av bostadsområdet Norrbacka men också vakanser i 65+ lägenheter.

Av bolagets bostadsrätter i Brf Södergatan återstår 8 lägenheter, ingen försäljning har gjorts under 2023.

För 2023 tecknades en överenskommelse om en genomsnittlig hyreshöjning med 4,5 %.

Investeringar

Totala färdigställda aktiverade byggnadsinvesteringar i koncernen år 2023 uppgick till totalt 91 210 tkr avseende nyproduktion av radhus i Norrbacka och i Sigtuna stadsängar samt aktiveringsbart underhåll. Investeringar i fortfarande pågående projekt uppgick vid årets slut till 305 041 tkr avseende framför allt nyproduktion av Stationshusen vid pendeltågsstationen i Märsta och omdaningen av beståndet i Norrbacka.

Finansiering

Bolagets arbetar med finansieringsfrågor i enlighet med av styrelsen beslutade ”Riktlinjer för finansförvaltning”. Den övergripande målsättningen för skuldhanteringen är att minimera upplåningskostnaderna samt att trygga finansieringen för verksamheten på såväl lång som kort sikt.

Den genomsnittliga låneräntan (inklusive kommunal borgenavgift) på upplåningen, har ökat till 2,30 % (1,95 %). Koncernens totala låneskuld var vid årets slut 3 279 439 tkr (3 309 439 tkr). Under året har 30 000 tkr amorterats.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Omdaningen av Norrbacka pågår för fullt. I december 2023 stod sista delen i etapp B klar och sex familjer kunde flytta in i de fina radhusen i Norrbacka. Nästa etapp i Norrbacka förbereds. Även upprustning av gården på Buregatan färdigställdes. Upprustningen har inneburit nya uteplatser, grönytor har renoverats och området har fått ny asfalt. Under 2023 har SigtunaHem arbetat intensivt för att minska hyresbortfallet på bostäder och lyckats sänka det till 2,0 % (3,5 %). Bolaget har även arbetat för att minska kostnaderna för inhyrd personal och arbetat för att anställa där det finns ett långsiktigt behov.

På hösten stod det klart att SigtunaHem återigen fått certifiering för kvalitet- och miljöledning ISO 9001 och ISO 14001.

Efter många år har äntligen den tvist som SigtunaHem haft med leverantören av en nyproduktion som färdigställdes 2019 reglerats.

Förväntad framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer

Omvärlden fortsätter att bidra till oförutsägbarhet även när pandemin har passerat. Under 2023 har inflationen varit hög och räntorna stigit. Det har inneburit att SigtunaHem fått hålla igen där så har gått och att flera av de nyproduktionsprojekt som fanns i planeringsstadiet har fått skjutas på framtiden. Denna utveckling verkar hålla i sig även under de närmaste åren även om lågkonjunkturen bromsar in så kommer det att ta några år innan intäkterna kommer ikapp kostnadsutvecklingen.

Det påbörjade arbetet med nyproduktion av både hyresoch bostadsrätter fortsätter vid Sätuna torg. Det blir ett helt nytt kvarter med bostäder, restauranger och butiker. Projektet beräknas vara klart kvartal 1 2025. Försäljningen av bostadsrätterna har påbörjats och förmedlingen av hyresrätterna påbörjas efter sommaren.

Ett viktigt steg för att medverka till sund konkurrens och ett brottsfritt byggande är SigtunaHem numera medlemmar i Rättvist byggnade. I början av 2024 gjordes den första kontrollen av nyproduktionen av Stationshusen i Märsta vilket var mycket positivt.

Under det kommande året hoppas SigtunaHem kunna möta kommunens efterfrågan av 20 bostäder inom socialpsykiatrin. Om allt går enligt plan kan boendet stå färdigt under 2025. Planeringen för kommande etapper i Norrbacka fortsätter. Målet är en blandad bebyggelse, både i utformning och upplåtelseform.

Sedan några år tillbaka finns ett avtal mellan SigtunaHem och bolagets vd som innebär sänkt pensionsålder. I början av 2024 träder avtalet i kraft och vd:s anställningsförhållande upphör. Därför har SigtunaHem gjort en upphandling av konsulttjänster för att bemanna vd-rollen under två år. Upphandlingen har genomförts via Sveriges Allmännyttas dynamiska inköpssytem. Uppdraget tilldelades Langer Management AB.

En annan viktig händelse för alla medarbetare på SigtunaHem är bytet av fastighetssytem som skett under våren som har involverat mer eller mindre hela företaget.

Resultat för koncernen

Resultat efter finansiella poster i koncernen uppgick till -1 976 tkr (22 537 tkr). Anledningen till det ovanligt låga resultatet är ökad prisutveckling på varor och tjänster, stigande räntenivåer där hyresjusteringarna inte har följt med. Slutregleringen av tvisten med leverantören av nyproduktionen på Katt Andersgränd har också påverkat resultatet negativt.

Koncernens nettoomsättning uppgår till 534 348 tkr (494 485 tkr). Hyreshöjningen på bostäder blev 4,5 % och för lokaler höjdes index med 10,8 %. Hyresintäkterna ökade också tack vare lägre bortfall. Under året har koncernen fått elstöd på drygt 5 mnkr.
Driftkostnaderna för 2023 är totalt 263 262 tkr (259 836 tkr) vilket är 3 426 tkr högre än föregående år.

Underhållsåtgärder utfördes för 37 755 tkr (14 615 tkr). I utfallet för föregående år ingår en försäkringsersättning om 25 616 tkr, vilket ger att underhållet var 2 476 tkr lägre än föregående år. Central administration uppgick till 13 927 tkr (12 341 tkr) vilket är drygt 1 586 tkr högre än föregående år. Övriga rörelseintäkter uppgick till 13 150 tkr (646 tkr). Ökningen beror på ersättningar vid reglering av den tvist som SigtunaHem har haft med en leverantör sedan 2019. Övriga rörelsekostnader är utrangeringar av anläggningstillgångar.

Finansnettot 2023 är -84 064 tkr (-44 313 tkr) vilket är 39 751 tkr högre än föregående år. Höjningen består dels av höjda räntenivåer, dels räntekostnader i samband med regleringen av den tvist som upplöstes.

Upplåningskostnaderna uppgick 2023 till 75 844 tkr (46 639 tkr) vilket är en ökning med 29 205 tkr. Ökningen beror på både höjda räntenivåer och större lånevolym.